Oro kondicionavimo įrenginių montavimas ant pastatų fasadų yra aiškiai draudžiamas pagal Horizontalios nuosavybės įstatymą, kaip patvirtinta Oficialiajame valstybės leidinyje. Šis reglamentas, kuris turi įtakos milijonams savininkų bendrijų Ispanijoje, draudžia kaimynams be tinkamo leidimo montuoti šiuos įrenginius bendro naudojimo vietose, ypač vasaros mėnesiais, kai jų paklausa žymiai padidėja.
Artėjant 2025 m. vasarai ir kylant temperatūrai, daugelis ispanų ieško sprendimų, kaip kondicionuoti savo namus. Tačiau teisės aktai aiškiai apibrėžia apribojimus, taikomus šių įrenginių montavimui. Bendrosios nuosavybės įstatymo 7 straipsnis nurodo, kad „kiekvieno buto ar patalpų savininkas gali keisti architektūrinius elementus, įrenginius ar paslaugas, jei tai nepažeidžia ar nekeičia pastato saugumo, bendros struktūros, išorinės konfigūracijos ar būklės“, pridurdamas, kad tai taip pat negali pažeisti „kito savininko teisių, o apie tokius darbus iš anksto turi pranešti bendrijos atstovui“.
Šiame teisės akte taip pat nustatyta, kad „kituose pastato patalpose negalima daryti jokių pakeitimų, o jei pastebima, kad reikia skubių remonto darbų, apie tai nedelsiant privaloma pranešti administratoriui“. Šios teisės nuostatos žymiai riboja galimybes įrengti oro kondicionavimo sistemas bendro naudojimo patalpose be bendrijos narių aiškaus sutikimo.
Ką tiksliai reiškia šis draudimas savininkams?
Millennials Abogados ekspertas kategoriškai atsakė į klausimą, ar kaimynas gali įrengti oro kondicionavimo įrenginį pastato fasade. Per „TikTok“ platformą teisininkas patvirtino: „Atsakymas yra ne“. Šis neigiamas atsakymas grindžiamas tuo, kad norint atlikti tokį įrengimą, reikia gauti išankstinį savininkų bendrijos leidimą, kaip nustatyta galiojančiuose teisės aktuose.
Teisininkas paaiškino šio draudimo teisinį pagrindą, nurodydamas, kad „Bendrosios nuosavybės įstatymo 7 straipsnis draudžia savininkams daryti bet kokius bendrųjų ar privačių elementų pakeitimus, jeigu tai keičia pastato išvaizdą“. Šiuo apribojimu siekiama išsaugoti architektūrinę harmoniją ir užkirsti kelią vienašališkiems pakeitimams, kurie turėtų įtakos visam pastatui, taip apsaugant kolektyvinius interesus nuo individualių poreikių.
Teisės aktuose numatytos išimtys
Tačiau teisės aktai numato tam tikras išimtis iš šio bendro draudimo. Millennials Abogados ekspertas paaiškina, kad „šis draudimas turi išimčių, jei jūsų įrenginys bus montuojamas privačioje zonoje, kurioje nebus keičiami bendri savininkų bendrijos elementai“. Tai reiškia, kad savininkai gali montuoti oro kondicionavimo įrangą privačiose erdvėse, pvz., terasose ar kiemeliuose, jei tai nekeičia bendrų elementų ir nepakenks bendram pastato estetinės išvaizdos.
Šios išimtys leidžia tam tikrą lankstumą taikant taisyklę, pripažįstant savininkų teisę gerinti savo gyvenimo sąlygas, neperžengiant bendrosios nuosavybės ribų. Tačiau net ir šiais atvejais rekomenduojama iš anksto informuoti bendriją apie įrengimą, siekiant išvengti galimų kaimynų konfliktų ar vėlesnių pretenzijų.
Normos nesilaikymo pasekmės
Oro kondicionavimo įrangos įrengimas fasade be tinkamo leidimo gali turėti įvairių teisinių pasekmių pažeidėjui. Kaimynų bendrija turi teisę reikalauti nedelsiant pašalinti įrenginį, netgi gali imtis teisinių veiksmų, jei savininkas atsisako laikytis daugiabučių namų nuosavybės įstatymo nuostatų.
Šie veiksmai gali baigtis teismo procesu, kuris, be įpareigojimo pašalinti įrangą, gali užtraukti finansines sankcijas ir įpareigojimą padengti bendrųjų dalių remonto išlaidas. Naujausia teismų praktika nuosekliai gina bendrijų teises į neteisėtus fasadų pakeitimus, laikydama juos esminiais pastato išorės elementais.
Teisinės alternatyvos oro kondicionavimo įrengimui
Atsižvelgdami į šiuos apribojimus, savininkai turi keletą alternatyvų, kaip kondicionuoti savo būstus nepažeisdami teisės aktų. Viena iš galimybių – oficialiai kreiptis į savininkų bendriją, pateikiant išsamų projektą, kuris sumažintų vizualinį ir techninį poveikį fasadui. Daugelis bendrijų patvirtina tokius įrengimus, jei jie atliekami tvarkingai ir laikantis bendrų estetikos kriterijų.
Kita alternatyva – nešiojamosios arba split tipo oro kondicionavimo sistemos, kurioms nereikia išorinių įrenginių ant fasadų. Taip pat yra sprendimų, pavyzdžiui, kanalų oro kondicionavimo sistemos arba VRV (kintamo šaldymo agentos kiekio) sistemos, kurios leidžia išorinius įrenginius montuoti mažiau matomose vietose, pavyzdžiui, ant stogų arba vidiniuose kiemeliuose, taip laikantis teisės aktų ir neprarandant šiluminio komforto.
Bendrosios nuosavybės įstatymas ir bendrųjų elementų reguliavimas
Bendrosios nuosavybės įstatymas, kurio paskutinis reikšmingas atnaujinimas buvo 2023 m., reglamentuoja bendrijų savininkų teisinį režimą Ispanijoje. Šis teisės aktas apibrėžia bendruosius elementus kaip pastato dalis, kurios yra būtinos tinkamam jo naudojimui ir naudojimuisi, aiškiai įtraukiant fasadus tarp šių kolektyvinės nuosavybės elementų.
Šio įstatymo tikslas – suderinti individualias savininkų teises su bendruomenės interesais, nustatant sprendimų priėmimo mechanizmus ir konkrečius reikalavimus bendrų elementų keitimui. Bet kokiam esminiam pakeitimui reikia savininkų susirinkimo kvalifikuotos daugumos pritarimo, o tai užtikrina, kad sprendimai dėl pastato išvaizdos ir konfigūracijos būtų priimami bendru sutarimu.
Kaip teisingai kreiptis į bendriją dėl įrengimo?
Jei savininkas nori įrengti oro kondicionavimo įrangą, kuri turi įtakos bendriems elementams, jis turi laikytis oficialios tvarkos. Pirmasis žingsnis – parengti išsamų pasiūlymą, kuriame būtų nurodytos techninės įrangos charakteristikos, tiksli jos vieta ir vizualinis poveikis pastato fasadui. Šis prašymas turi būti pateiktas bendrijos pirmininkui arba administratoriui, kad jis būtų įtrauktas į artimiausio susirinkimo darbotvarkę.
Susirinkimo metu savininkas turės galimybę pristatyti savo projektą ir atsakyti į galimus klausimus ar prieštaravimus. Priklausomai nuo įrenginio pobūdžio, patvirtinimui reikės skirtingos balsų daugumos, kaip nustatyta įstatymais: paprasta balsų dauguma nedideliems pakeitimams arba trys penktadaliai balsų reikšmingesniems pakeitimams. Gavus leidimą, rekomenduojama jį įforminti raštu ir įtraukti į atitinkamą protokolą.
Dabartinės tendencijos statybos reglamentavime
Naujos tendencijos architektūroje ir energijos vartojimo efektyvumo srityje daro įtaką Horizontalios nuosavybės įstatymo aiškinimui ir taikymui. Naujose statybose dažnai numatomos specialios zonos ir įrengiamos klimato kontrolės įrangos montavimo vietos, todėl vėliau ją galima įrengti nepakenkiant estetikai ir bendroms dalims.
Be to, daugelis bendrijų priima vidaus taisykles, kurios konkrečiai reglamentuoja šios įrangos įrengimą, nustatydamos vienodus kriterijus dėl jos vietos, matmenų ir techninių charakteristikų. Šios iniciatyvos leidžia suderinti klimatizavimo poreikius su pastato išorės konfigūracija, įrodydamos, kad galima rasti sprendimus, tenkinančius tiek individualius, tiek kolektyvinius interesus.
